Immobilien als Kapitalanlage: Was Vermieter bei energetischen Sanierungen jetzt wissen sollten
Wer in Wohnimmobilien investiert, achtet meist auf Lage, Kaufpreis und Mieteinnahmen. Doch auch der energetische Zustand einer Immobilie gewinnt zunehmend an Bedeutung. Energieeffizienz, Modernisierungsbedarf und mögliche Förderungen können die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage beeinflussen.
Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurden die Rahmenbedingungen für Eigentümer und Vermieter neu geregelt. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden durch europäische Vorgaben in den kommenden Jahren weiter an.
Für Vermieter und Kapitalanleger wird die energetische Sanierung von Wohnimmobilien zunehmend zu einem wichtigen Bestandteil einer langfristigen Investitions- und Modernisierungsplanung.
Das Wichtigste auf einen Blick:
Warum energetische Sanierungen für Vermieter an Bedeutung gewinnen
Bei der Bewertung einer Kapitalanlage spielt heute nicht mehr ausschließlich die aktuelle Mietrendite eine Rolle. Auch folgende Faktoren können langfristig relevant sein:
Insbesondere bei älteren Gebäuden kann ein erhöhter energetischer Sanierungsbedarf künftig zu größeren Investitionen führen. Sanierte Immobilien können hingegen dazu beitragen, den Energieverbrauch zu reduzieren und die Marktattraktivität einer Immobilie zu stärken.
Das neue GModG: Mehr Flexibilität beim Heizungstausch für Eigentümer
Eine der wichtigsten Änderungen des Gebäude-Modernisierungsgesetztes betrifft den Austausch von Heizungsanlagen.
Die frühere Vorgabe, wonach neue Heizungen pauschal zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wurde im Zuge des GModG aufgehoben. Stattdessen verfolgt das Gebäude-Modernisierungsgesetz einen technologieoffeneren Ansatz. Neben Wärmepumpen bleiben beispielsweise auch Gasheizungen, Hybridheizungen, Fernwärme oder KWK-Anlagen grundsätzlich möglich.
Für Vermieter bedeutet dies zunächst mehr Flexibilität bei Investitionsentscheidungen. Dennoch sollte die Entscheidung nicht allein anhand der Anschaffungskosten getroffen werden. Ebenso wichtig sind die langfristigen Betriebs-, Energie- und Wartungskosten.
Neue Gasheizung im Mietobjekt? Die Bio-Treppe beachten
Auch wenn neue Gasheizungen weiterhin eingebaut werden dürfen, gelten künftig zusätzliche Anforderungen.
Für neu installierte Gas- und Ölheizungen sind steigende Mindestanteile an biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff vorgesehen. Diese Regelung wird als Bio-Treppe bezeichnet.
Die Bio-Treppe im Überblick
Für Vermieter besonders relevant: Durch diese vorgegebenen Beimischungsquoten können zusätzliche Energiekosten entstehen. Für deren Verteilung zwischen Vermietern und Mietern gelten gesetzliche Regelungen, die je nach Einzelfall zu berücksichtigen sind.
Wie entwickeln sich die Heizkosten in den kommenden Jahren?
Neben den Anschaffungskosten sollten bei einem Heizungstausch auch die langfristigen Betriebs- und Energiekosten bzw. Auswirkungen der gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden. Welche Heizlösung sinnvoll sein kann, hängt unter anderem vom Gebäude, dem Energiebedarf, den verfügbaren Energieträgern und den individuellen Rahmenbedingungen ab.
Wirtschaftlichkeit beurteilen: Gesamtkosten statt Anschaffungskosten betrachten
Bei einer Kapitalanlage entscheidet also nicht zwangsläufig die günstigste Investition über den langfristigen Erfolg.
Folgende Faktoren sollten bei energetischen Sanierungsentscheidungen berücksichtigt werden:
Unser Tipp: Vor einem Heizungstausch sollte eine individuelle Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erfolgen. Dabei werden Investitions-, Energie- und Wartungskosten sowie mögliche Förderungen berücksichtigt. Dies kann eine fundierte Einschätzung ermöglichen, welche Lösung für das jeweilige Gebäude sinnvoll sein kann.
Fördermittel als wichtiger Faktor für die Wirtschaftlichkeit
Viele Eigentümer unterschätzen den Einfluss möglicher Förderprogramme auf die Wirtschaftlichkeit einer Sanierungsmaßnahme.
Je nach Maßnahme und individueller Situation können unter anderem folgende Bereiche förderfähig sein:
Welche Programme im Einzelfall genutzt werden können und in welcher Höhe Förderungen möglich sind, hängt von der individuellen Situation des Eigentümers und des Gebäudes ab und sollte daher vor Beginn einer Maßnahme geprüft werden.
Warum der individuelle Sanierungsfahrplan für Kapitalanleger interessant sein kann
Viele Vermieter möchten notwendige Investitionen nicht auf einmal umsetzen.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) unterstützt Eigentümer dabei, energetische Maßnahmen strukturiert über mehrere Jahre zu planen. Dabei wird unter anderem betrachtet:
Zudem kann ein individueller Sanierungsfahrplan bei bestimmten förderfähigen Einzelmaßnahmen einen zusätzlichen Förderbonus ermöglichen.
Mieterhöhung nach energetischer Sanierung: Was Vermieter beachten sollten
Energetische Sanierungen können unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen zu einer Modernisierungsumlage führen.
Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht sämtliche Kosten automatisch auf die Miete umgelegt werden können. Zudem können erhaltene Fördermittel Auswirkungen auf die Berechnung der umlagefähigen Kosten haben.
Vor größeren Investitionen empfiehlt es sich daher, die mietrechtlichen Rahmenbedingungen individuell prüfen zu lassen.
Was bedeutet das konkret für Vermieter?
Für Eigentümer von Kapitalanlagen werden in den kommenden Jahren insbesondere drei Fragen entscheidend sein:
1. Wie hoch ist der energetische Sanierungsbedarf?
Je früher notwendige Maßnahmen erkannt werden, desto besser lassen sich Investitionen koordinieren.
2. Welche Maßnahmen schaffen den größten Mehrwert?
Nicht jede Sanierungsmaßnahme wirkt sich gleichermaßen auf Vermietbarkeit, Energieverbrauch oder langfristige Wirtschaftlichkeit aus.
3. Welche Fördermöglichkeiten kommen in Frage?
Förderprogramme können die Investitionskosten reduzieren und dadurch die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme verbessern.
Fazit: Warum Energieeffizienz für Vermieter und Kapitalanleger immer wichtiger wird
Energetische Sanierungen sind für Vermieter längst mehr als ein reines Pflichtthema. Wer frühzeitig plant, kann Sanierungen strategisch angehen, mögliche Förderprogramme nutzen und notwendige Investitionen besser kalkulieren.
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft mehr Flexibilität beim Heizungstausch. Gleichzeitig machen steigende Anforderungen an die Energieeffizienz und die langfristige Entwicklung der Energiekosten eine vorausschauende Planung wichtiger denn je.
Wer seine Immobilie langfristig vermieten möchte, sollte den energetischen Zustand regelmäßig überprüfen und möglichen Sanierungsbedarf frühzeitig bewerten.
Unser Tipp
Lassen Sie den energetischen Zustand Ihrer Immobilie professionell analysieren. So erhalten Sie eine fundierte Grundlage für zukünftige Investitionsentscheidungen, können mögliche Förderungen frühzeitig prüfen und die langfristige Entwicklung Ihrer Kapitalanlage besser planen.
Häufige Fragen zur energetischen Sanierung von Kapitalanlagen
Ludwigsburg, 09.11.2026